问 二手房遭遇抵押怎么办？

用户希望了解在购买二手房时发现房屋存在抵押情况应如何处理，以及在法律上有哪些权利和义务。以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 合同审查与尽职调查：购房前，买方应委托专业机构或律师对房产进行全面调查，包括但不限于产权状况、是否存在抵押等。根据《中华人民共和国物权法》第191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，若房屋存在抵押，卖方需取得抵押权人的同意才能转让房屋，或者由买方代为清偿债务以解除抵押。

2. 抵押权人同意书：如果卖方已获得抵押权人的书面同意，买卖双方可以继续交易。但买方应要求卖方提供抵押权人出具的正式同意书，并确保该文件的真实性。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第67条规定：“抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。”

3. 抵押登记注销：即便有抵押权人同意，买方也应要求卖方在过户前办理抵押登记注销手续。《中华人民共和国物权法》第187条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，未注销的抵押登记可能会影响买方的权益。

4. 资金监管：为保障交易安全，建议通过第三方资金监管平台进行交易，确保卖方收到房款后立即办理抵押注销及产权转移手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这表明，房屋与土地使用权一并转让是法定原则。

5. 法律救济途径：若卖方违反上述义务，导致买方无法正常取得房产所有权，买方有权要求解除合同、退还已付购房款及利息，并可向卖方主张违约责任。《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

综上所述，面对二手房抵押问题，买方应谨慎行事，通过专业调查、确保抵押权人同意、监督抵押登记注销、采用资金监管等方式保护自身权益。一旦发生纠纷，应及时寻求法律援助，维护自己的合法权益。