问 有抵押的可办预售证吗？

用户关心的问题是：在已有抵押的情况下，是否还能办理预售证？以及这种情况下可能面临的法律风险和应对策略。

答案概述：理论上，预售证的申请与房产是否有抵押无关，但实际操作中，银行贷款通常要求项目具备完整产权，无重大权益纠纷。若有抵押，开发商需要先解除抵押或取得抵押权人的同意。这涉及《物权法》、《城市房地产管理法》等法规。

1. 物权法：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；未经抵押权人同意，不得转让。这表明抵押状态可能影响房屋的转让，包括预售。

2. 城市房地产管理法：《城市房地产管理法》第四十五条规定，预售商品房，应当符合法定条件，包括已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证等。如果已有抵押，开发商需解决抵押问题才能满足这些条件。

3. 银行贷款要求：金融机构发放贷款时，会审查项目的合法性，包括房产是否存在抵押。若未解除抵押，可能无法获得贷款支持，从而影响预售许可的申请。

4. 合同效力：预售合同可能存在效力问题，因为抵押可能构成对购房者的知情权侵害。购房者有权了解房屋的真实情况，包括抵押情况。

5. 法律风险与应对：开发商应提前解除抵押或者与抵押权人协商，确保项目权益清晰。购房者在签订合同时，也应要求开发商提供详细的房产信息，避免因抵押问题产生纠纷。

总结：在已有抵押情况下能否办理预售证，取决于开发商是否能解决抵押问题或得到抵押权人的同意。开发商和购房者均需谨慎处理，以避免法律风险。