问 卖给银行的房子抵押怎么办？

用户想了解的是，当自己的房子已经抵押给银行后，如果需要将房子出售，应如何处理这一抵押状况，以及这一过程中涉及的法律步骤和风险。

1. 合法性与披露义务：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。这意味着卖房前必须先获得银行同意或买家愿意清偿贷款以解除抵押。卖家有义务向潜在买家披露房屋的抵押状态，否则可能因欺诈而承担法律责任。

2. 银行同意程序：实践中，卖家需首先与银行沟通，请求同意转让并了解清偿条件。银行可能会要求提前还清贷款或由新买家承接贷款。《商业银行法》等相关规定鼓励银行在保障自身权益的前提下，灵活处理此类事宜。

3. 买方参与及风险分担：买家通常会要求大幅度折扣或直接支付剩余贷款以解除抵押。根据《民法典》的相关条款，双方应签订明确协议，确保交易透明，明确买方支付的款项用于解除抵押，保护买方利益不受损害。

4. 法律手续完善：成功获得银行同意后，需完成一系列法律手续，包括但不限于重新签署贷款合同（如果买家承担贷款）、办理抵押权注销登记等。依据《不动产登记暂行条例》，完成抵押权的注销是房屋所有权转移的前提。

5. 风险防范与法律责任：整个过程中，任何一方违约都可能导致交易失败，甚至产生法律纠纷。因此，建议全程有法律专业人士介入，确保交易合法、安全。《合同法》强调合同的严肃性，违约方需按约定或法律规定承担责任。

总结来说，出售已抵押房产需谨慎操作，必须取得银行同意，确保买方知情并妥善处理贷款事宜，通过合法程序完成交易，以避免法律风险。在整个过程中，遵循相关法律法规，尤其是《物权法》、《民法典》、《商业银行法》和《不动产登记暂行条例》等，是保护各方权益的关键。