问 抵押有租赁怎么办？

用户的问题核心在于：当财产已经设立了抵押权后，如果该财产又出租给他人，这种情况下如何处理租赁关系与抵押权之间的冲突。

从资深高级律师的角度分析：

1. 抵押权与租赁权的优先级： 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，若租赁关系在抵押权设立之前就已经存在且已转移占有，则租赁权优先于抵押权。

2. 租赁合同对后续抵押权人的效力： 《民法典》第四百零六条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”这表明，若抵押权人在不知情的情况下接受已出租的财产作为抵押物，一旦抵押权被执行，新的所有权人有权解除原有的租赁合同。

3. 租赁关系成立时间点的重要性： 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。但抵押人已将租赁情况告知抵押权人的除外。”这强调了租赁关系成立的时间点对于后续抵押权人权益的影响。

4. 租赁合同的备案及公示效力： 虽然我国现行法律并未明确规定租赁合同必须进行备案或公示，但根据《民法典》第二百一十四条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，在实践中，若租赁合同能够通过某种方式被有效记录或公示，可能有助于保护租赁方的利益。

5. 抵押权与租赁权冲突解决机制： 在实际操作中，若出现抵押权与租赁权的冲突，双方可以通过协商达成一致，比如由承租人提前支付租金或者抵押权人同意继续履行租赁合同等方案来解决争议。若协商不成，则可通过诉讼途径寻求法院判决。

总结：

面对抵押与租赁共存的情况，首先应明确租赁关系成立的时间点及其是否已告知抵押权人；其次，了解相关法律法规对于两者之间优先级的规定；最后，通过合理协商或司法途径妥善解决潜在的法律纠纷。