问 买的房屋有抵押怎么办？

用户提出的问题是关于购买的房屋存在抵押权时应如何处理，他希望了解在这一情况下自己的权利与义务。

作为资深高级律师，我认为这个问题可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 抵押权对房屋买卖的影响：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在未解除抵押的情况下，房屋仍然可以被出售，但买方应当意识到抵押权的存在可能会影响其权益。如果卖方没有告知买方房屋已设抵押的事实，这可能构成欺诈行为，买方有权要求撤销合同或赔偿损失。

2. 买方的权利保护：依据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，即使房屋存在抵押，只要完成合法的过户登记，买方即成为该不动产的所有权人。然而，由于抵押权的存在，买方将承担相应的风险。买方可以要求卖方先清偿债务并注销抵押登记，或者由卖方提供其他形式的担保。

3. 房屋交易中的告知义务：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”因此，卖方必须向买方披露房屋上存在的任何权利负担，包括但不限于抵押权。如果卖方故意隐瞒，买方可以以此为由主张合同无效或要求赔偿。

4. 抵押权的解除：根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”第四百零四条，“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”因此，买方可以要求卖方先清偿债务并注销抵押登记，或由卖方提供其他形式的担保。同时，买方也可以与卖方协商，由卖方先行清偿债务，再办理产权转移手续。

5. 合同条款的修改与补充：如果双方同意继续交易，则应在合同中明确约定解除抵押的具体时间和方式，以及因未及时解除抵押而产生的违约责任。此外，还可以通过第三方监管账户来保障资金安全，确保卖方能够按时履行解除抵押的义务。

综上所述，面对带有抵押权的房屋交易，买方需要谨慎评估潜在风险，并采取有效措施保护自身合法权益。