问 购买的期房有抵押怎么办？

您所购买的期房在签订买卖合同时已被抵押，这可能意味着您的权益存在风险。作为资深律师，我将从五个方面为您详细解析此法律问题，并引用相关法律条文。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，如果开发商在未征得抵押权人同意的情况下出售期房，该行为可能违反法律规定。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的除外。”如果开发商在未取得预售许可证明的情况下销售期房，即便期房已设定抵押，该预售合同也可能被认定为无效。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”如果开发商未满足上述条件，即便期房已设定抵押，也无权进行预售，否则将构成违法行为。此外，《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”若购房者在购买期房时及时办理了预告登记，即便期房已设定抵押，也不影响购房者对期房的物权期待权。最后，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”如果开发商在未通知抵押权人或未告知购房者期房已设定抵押的情况下出售期房，该转让行为可能无效。

综上所述，如果期房已设定抵押，购房者需谨慎处理购房事宜，避免因开发商违规操作而遭受损失。购房者应积极行使自己的权利，必要时可向法院提起诉讼，要求确认预售合同无效或解除预售合同，以维护自身合法权益。