问 土地有抵押 被拍卖怎么办？

您想了解的是，如果土地存在抵押权并被拍卖，作为债权人或债务人应如何维护自身权益。以下从五个方面进行深入分析：

一、土地抵押权与拍卖程序：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”以及第四百零七条：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”因此，在土地被拍卖时，抵押权依然存在。同时，《中华人民共和国拍卖法》第三十七条规定：“竞买人的最高应价经拍卖师落槌或者以其他公开表示买定的方式确认后，拍卖成交。”拍卖程序中，竞买人需充分了解土地现状及权利负担情况，包括是否存在抵押权。

二、土地拍卖程序中的优先受偿权：《中华人民共和国民法典》第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”因此，土地拍卖所得价款应首先用于偿还抵押权人。

三、土地拍卖程序中的通知义务：《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”第四百零四条规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，抵押权人在土地拍卖过程中负有通知义务，告知相关债权人和承租人土地拍卖信息。

四、土地拍卖程序中的撤销权：《中华人民共和国民法典》第一百五十二条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”第一百五十三条规定：“当事人一方违约时，对方可以在履行期限届满之前请求其承担违约责任。”因此，如果土地拍卖过程中存在欺诈、胁迫等情形，当事人有权在法定期限内申请撤销拍卖结果。

五、土地拍卖程序中的执行异议：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定：“发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。”第二百三十八条规定：“对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。”因此，如果土地拍卖程序违反法律规定，债权人或债务人可以向法院提起执行异议。

综上所述，土地存在抵押权并被拍卖时，各方当事人应充分了解法律规定，维护自身合法权益。