问 办抵押卖家要去吗？

用户提出的“办抵押卖家要去吗？”这一问题，主要想了解在办理房产抵押过程中，卖方是否必须到场，以及该流程中涉及的相关法律规定。

从资深高级律师的角度出发，对于这个问题，我将从五个方面进行详细的法律分析：

1. 抵押登记的必要性：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，办理房产抵押时，必须完成登记手续，才能设立有效的抵押权。而根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，“申请人申请不动产登记，应当如实、准确填写不动产登记机构制定的不动产登记申请书，并提交身份证明材料、不动产权属来源证明材料、不动产界址、空间界限、面积等材料、与他人利害关系的说明材料以及法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”由此可见，在办理抵押登记时，需要提交相关权利人的身份证明材料，若抵押物为共有财产，则需所有共有人共同申请或取得其他共有人的授权。

2. 抵押人到场的要求：根据《中华人民共和国民法典》第二百一十条的规定，“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”以及《不动产登记暂行条例》第十七条的规定，“不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”由此可知，虽然法律并未明确要求抵押人在办理抵押登记时必须亲自到场，但一般情况下，抵押人需要提交身份证明文件，且在某些情况下，如抵押物为共有财产时，可能需要所有共有人共同申请或取得其他共有人的授权，这在实际操作中可能会要求抵押人到场。

3. 抵押合同的签订：根据《中华人民共和国民法典》第四百零一条的规定，“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”因此，抵押权的设立需要签订抵押合同，该合同应包括但不限于抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或使用权归属等信息。同时，根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条的规定，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”因此，即使未办理抵押登记，只要签订了合法有效的抵押合同，抵押权即已设立，但未经登记不得对抗善意第三人。

4. 抵押权的实现方式：根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”因此，如果抵押物在抵押权设立前已经出租并转移占有，那么原有的租赁关系不会因抵押权的设立而受到影响。同时，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，抵押人在抵押期间有权转让抵押财产，但除非有特别约定，否则抵押权不受影响。

5. 抵押权的消灭：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条的规定，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”因此，当抵押物被拍卖或变卖时，抵押权人有权优先受偿，具体清偿顺序则取决于抵押权是否已登记以及登记的时间先后。同时，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条的规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”因此，抵押权人应在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，否则法院将不再予以保护。

综上所述，在办理房产抵押过程中，卖方是否必须到场，主要取决于抵押物的性质及抵押合同的具体条款，但通常情况下，卖方或其代理人需提供必要的身份证明材料并参与相关程序，以确保抵押权的有效设立与实现。