问 抵押房产谁有出售权呢怎么办？

用户希望了解在抵押房产的情况下，谁拥有房产的出售权以及如何处理这一问题。以下从五个方面进行详细分析：

1. 抵押权与所有权的区分

根据《中华人民共和国民法典》第395条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……” 这表明，抵押权设立后，抵押物的所有权仍归抵押人所有，但抵押权人在特定条件下享有优先受偿的权利。因此，抵押房产的所有权仍然属于抵押人，但抵押权人（如银行）在抵押期间对房产有一定的控制权。

2. 出售权的行使

《中华人民共和国民法典》第406条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。” 这意味着，除非抵押合同中另有约定，抵押人有权在抵押期间出售房产，但需履行通知义务。同时，抵押权不受影响，即抵押权人仍可在房产出售所得价款中优先受偿。

3. 通知义务

根据《中华人民共和国民法典》第406条第二款：“抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。” 因此，抵押人在出售房产前应通知抵押权人，并确保出售所得款项用于偿还债务或提存。

4. 抵押权人的优先受偿权

《中华人民共和国民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。” 这条规定了抵押权人在债务人违约时的优先受偿权。如果抵押人出售房产所得款项不足以清偿债务，抵押权人仍有权要求抵押人继续清偿剩余债务。

5. 合同约定的重要性

《中华人民共和国民法典》第406条第一款强调：“当事人另有约定的，按照其约定。” 这意味着抵押合同中的具体条款对双方具有约束力。因此，抵押人和抵押权人在签订抵押合同时，应明确约定房产出售的相关事宜，包括是否允许出售、出售条件、通知方式等，以避免后续纠纷。

总结

综上所述，抵押房产的所有权归抵押人所有，抵押人有权在抵押期间出售房产，但需履行通知义务并确保抵押权人的优先受偿权不受损害。建议在签订抵押合同时明确相关条款，以减少潜在的法律风险。