问 购买的现房被抵押了怎么办？

用户希望了解在购买的现房被抵押的情况下，应该如何处理以及可能的法律途径。以下是资深高级律师从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 确认房屋抵押情况

首先，您需要确认房屋是否确实存在抵押。根据《中华人民共和国民法典》第218条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。”您可以前往当地不动产登记中心查询房屋的抵押情况。

2. 审查购房合同

其次，审查您与卖方签订的购房合同。根据《中华人民共和国民法典》第502条：“依法成立的合同，自成立时生效。”如果合同中明确约定卖方应保证房屋无抵押，且卖方违反该约定，您有权要求卖方承担违约责任。此外，《中华人民共和国民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 与卖方协商解决

如果您发现房屋被抵押，建议首先与卖方进行协商，要求其解除抵押或提供其他解决方案。根据《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”如果卖方无法解除抵押，您可以考虑解除合同并要求返还已支付的购房款及赔偿损失。

4. 向法院提起诉讼

如果协商无果，您可以向人民法院提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”同时，根据《中华人民共和国民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

5. 寻求行政救济

除了司法途径，您还可以向当地房地产管理部门投诉，要求其介入调查并协助解决问题。根据《城市房地产管理法》第61条：“房地产开发企业预售商品房，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。”如果卖方在未解除抵押的情况下擅自出售房屋，房地产管理部门有权对其进行处罚。

总结

综上所述，如果您购买的现房被抵押，首先应确认抵押情况，审查购房合同，与卖方协商解决，必要时可向法院提起诉讼或寻求行政救济。通过这些途径，您可以最大限度地保护自己的合法权益。