问 分期购买的房子被抵押怎么办？

概述： 用户关注的是在分期购买房屋过程中，若该房产被卖方或开发商用于抵押贷款，作为买方应如何应对和保护自己的合法权益。在中国法律框架下，解决这一问题需从合同效力、抵押权与购房权益冲突处理、预售合同备案、预告登记以及诉讼维权等方面综合考量。

详细分析：

1. 合同效力与风险评估：根据《中华人民共和国民法典》第684条，“债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，如果在购房合同签订后，开发商未经购房者同意擅自将房屋抵押给第三方，购房者可以依据《民法典》第582条主张合同无效或解除合同，要求开发商承担违约责任。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2021年施行），若因开发商原因导致合同目的不能实现，买方可要求解除合同并赔偿损失。

2. 预售合同备案与预告登记：《城市房地产管理法》规定，商品房预售合同应当向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。此外，《物权法》（现已被《民法典》替代）引入了预告登记制度，购房者可申请预告登记，以对抗开发商后续设定的抵押权，保护自身权益。根据《民法典》第221条，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

3. 抵押权与购房权益冲突处理：当购房者的权益与抵押权发生冲突时，《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”但若购房者已支付大部分购房款且房屋未交付，根据最高人民法院相关司法解释，购房者的权益在一定条件下优先于抵押权。

4. 诉讼维权路径：面对房屋被抵押的情况，购房者可通过民事诉讼途径维权。依据《民事诉讼法》，购房者可向有管辖权的人民法院提起诉讼，请求确认合同效力、解除合同、赔偿损失等。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2022年修正），购房者在提起诉讼时，应当提供预售合同、付款凭证等相关证据，以支持自己的诉求。

5. 防范措施与建议：为了避免此类风险，购房者在签订预售合同时，应要求开发商提供无抵押承诺书，并及时进行预售合同备案及预告登记。同时，密切关注开发商的财务状况和项目进度，一旦发现异常，立即采取法律行动。

总结： 面对分期购买房屋过程中出现的抵押风险，购房者应充分利用《民法典》及相关司法解释赋予的权利，通过合同效力审查、预告登记、诉讼维权等手段，有效保护自身合法权益。在实际操作中，建议购房者寻求专业法律人士的帮助，以确保维权过程顺利进行。