问 抵押楼拍卖不了怎么办呢？

用户的问题主要关注的是当用于抵押的房产无法成功拍卖时，应如何处理及相关的法律规定。以下是针对这个问题的五个方面的法律解析：

1. 法律程序：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条的规定，对于被查封、扣押、冻结的财产，人民法院应当及时进行变价处置。如果抵押物无法通过拍卖方式出售，法院可以采取其他方式进行变价，如变卖或者折价抵偿。

2. 二次拍卖：若首次拍卖流拍，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第十九条，人民法院可以酌情降低保留价并再次拍卖，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

3. 折价或变卖：如连续两次流拍，债权人和债务人又达不成以物抵债协议，法院可以将该标的物作价后交付申请执行人抵偿债务（民事诉讼法第二百五十一条）。若无人愿意购买，且申请执行人不同意接受抵债，法院会予以公告变卖。

4. 延长查封期限：根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百八十七条规定，人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。到期需要继续查封、扣押、冻结的，应当办理续行查封、扣押、冻结手续。

5. 担保责任：若抵押人未能履行还款义务，抵押权人有权向抵押人追偿未清偿部分的债务，此时可能涉及对抵押人其他财产的执行（物权法第一百七十三条）。

总结来说，当抵押房产拍卖不成功时，法院可根据法律规定选择其他方式进行变价，包括但不限于降低保留价重新拍卖、折价抵偿、变卖等，同时债务人仍需承担剩余债务的偿还责任。在整个过程中，均需遵循相关法律法规的规定。