问 房子有抵押要卖掉怎么办？

当您提到“房子有抵押要卖掉”的时候，您的主要问题是了解如何在房屋存在抵押权的情况下合法有效地出售房产，以及这一过程中可能涉及的法律程序和注意事项。作为资深高级律师，我将从五个方面进行详细的分析。

1. 解除抵押：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”这意味着，在出售抵押房产前，必须首先与抵押权人（通常是银行）协商，取得其书面同意或者提前清偿债务，解除抵押状态。具体操作时，应向抵押权人提交相关材料，如买卖合同、买方支付能力证明等，以便获得同意书或进行还款操作。

2. 合同条款：买卖双方应当在购房合同中明确约定卖方负责解除抵押权的具体时间和方式，以及未能按时解押的违约责任。依据《民法典》第五百九十七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 买方权益保护：买方有权要求卖方提供抵押权人的同意文件或证明已清偿债务的凭证。同时，买方可通过设立资金监管账户的方式，确保交易安全。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，“当事人约定以贷款方式付款，出卖人未按约定办理贷款手续的，买受人可以请求解除合同。”

4. 税费负担：买卖双方需依照《中华人民共和国增值税暂行条例》及地方性规定缴纳相应的税费。若房产尚处于抵押状态，卖方可能需要先行垫付税费，待房产过户后再由买方补偿。

5. 过户登记：完成上述步骤后，买卖双方应携带所有必要的文件前往当地房地产交易中心办理过户手续。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条，“申请不动产转移登记，应当提交下列材料：(一)不动产权属证书；(二)证实发生变更的材料；(三)其他必要材料。”

综上所述，出售抵押房产是一项复杂的过程，涉及多个法律层面的考量。建议在实际操作中寻求专业律师的帮助，以确保整个过程合法合规，保护各方合法权益。