问 在建项目抵押烂尾怎么办？

用户提出的问题是：在建工程已经抵押给银行，但因资金链断裂而面临烂尾的风险，他想了解在这种情况下如何保护自己的权益。

从律师的角度来看，这个问题涉及五个主要方面：

1. 在建工程抵押权的优先性：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，“以建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，海域使用权，正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 第四百一十四条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2. 烂尾楼的处置方式：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第36条指出，“承包人请求发包人在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任的，人民法院应予支持。”因此，如果在建工程因开发商资金链断裂导致烂尾，承包商可以要求发包人在其欠付的工程款项范围内承担责任。

3. 购房者权益保障：《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十五条明确规定了消费者的权益保护措施，特别是针对预售商品房的购房者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条也规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

4. 开发商的责任：根据《中华人民共和国企业破产法》的相关条款，当开发商进入破产程序时，其资产将被清算用于偿还债务。此时，债权人包括银行和购房者的权利将得到依法保护。

5. 政府监管责任：《城市房地产管理法》第六十七条明确指出，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。” 因此，政府相关部门有责任监督在建项目的建设进度和质量，确保其合法合规。

综上所述，在建工程抵押给银行后遭遇烂尾，各方利益相关者应依据现行法律法规维护自身权益。购房者、承包商及银行等均需积极采取措施，通过法律途径争取合法权益。