问 深圳土地抵押还能办预售吗？

用户想了解的是，在深圳的土地已经被抵押的情况下，是否仍然可以进行商品房预售。这个问题主要涉及到房地产开发中的法律障碍和相关法律规定。

1. 法律框架与基本规定：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条的规定，“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”这表明，虽然土地被抵押并不直接禁止预售，但前提是必须确保土地使用权合法、有效且符合上述预售条件。

2. 抵押权对预售的影响：根据《中华人民共和国物权法》第191条，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”这意味着，如果土地被抵押，开发商在没有得到抵押权人同意的情况下，可能无法自由处置该土地及其上的建筑物，包括预售行为。因此，尽管法律未明文禁止抵押土地上进行预售，但在实际操作中需要获得抵押权人的同意或通过其他方式解决抵押问题。

3. 地方政策与实践：不同地区对于土地抵押后能否进行预售可能存在不同的理解和执行标准。深圳市作为一线城市，其具体实施情况可能会受到地方政府相关政策及市场调控措施的影响。例如，《深圳市房地产市场监管办法》等地方性法规和政策文件可能会对这一问题有更为细化的规定。

4. 风险提示与建议：对于购房者而言，购买已抵押土地上的预售房存在一定风险，包括但不限于项目停工、无法按时交房等问题。因此，在购房前应详细了解项目背景、开发商资质以及土地状况等信息。

5. 解决途径：若开发商希望在土地抵押情况下进行预售，可考虑与抵押权人协商解除抵押关系，或者寻找第三方担保机构介入，以确保预售活动顺利进行。

综上所述，虽然法律上并未明确禁止在土地抵押情况下进行商品房预售，但实践中需充分考虑到抵押权人的权益，确保所有程序合法合规。同时，购房者也应提高警惕，审慎选择投资项目。