问 房租办抵押最多有几年的？

用户的问题实际上是在询问以房租（可能是租赁权或者租金收入）作为抵押物进行贷款时，可以获取最长年限的贷款期限。他可能在考虑将房屋租赁合同或预期的租金收入作为抵押来获取贷款，并想知道这种方式能支持多长时间的信贷额度。

从资深高级律师的角度看，首先，我们需明确在中国，房租（租赁权）能否用于抵押贷款以及能抵押多久，取决于多个法律因素。第一，我们需要参照《物权法》的规定，其中第187条规定，动产抵押应订立书面抵押合同并办理登记，这通常适用于设备、交通运输工具等特定物的抵押，但不直接说明房租是否可作为抵押物。然而，在实务中，租金收入流理论上可以视为一种财产权益，可能被接受为质押标的。

其次，根据《担保法》第42条，抵押合同的有效性取决于抵押人和债务人的约定，这也可能影响房租抵押的年限。然而，该法并未明确规定“房租”这种特殊的抵押形式的年限。

第三，贷款年限还受限于银行或其他贷款机构的信贷政策。它们可能会根据风险评估设定不同的贷款期限，而这通常与房产的剩余租赁期、租户的信用状况、市场环境等多种因素有关。

第四，我们必须考虑到《合同法》中关于租赁合同的相关规定，尤其是长期租赁合同（如超过20年）可能对房租抵押的年限有所影响。此外，《合同法》第215章对租赁合同的解除和终止有详细规定，这也间接关系到房租抵押的年限。

最后，我们要关注《物权法》第199条，即“当事人对抵押财产的处分方式、时间未作约定或者约定不明的，抵押权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内行使抵押权；但是，抵押人与抵押权人另有约定的除外。”这意味着，即使没有明确的法律规定，贷款机构可根据业务需求和风险控制策略，设定房租抵押的最长期限。

总结来说，房租能否用于抵押以及最长可以抵押多少年，是一个涉及《物权法》、《担保法》、《合同法》等多部法律综合决定的复杂问题。具体年限会因金融机构的信贷政策、房产的剩余租赁期、市场环境等多种因素而异，没有统一的标准。在实际操作中，建议咨询专业法律顾问，根据具体情况和相关法律条款来制定最佳策略。