问 土地划拨办抵押？

用户想了解关于通过划拨方式取得的土地使用权是否可以办理抵押，以及相关的法律规定和限制条件。

一、土地使用权划拨的性质

根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条的规定：“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后划拨使用的除外。”划拨土地使用权是指国家将国有土地无偿提供给使用者使用的行为。这种土地使用权的取得是基于公共利益或特定政策目的，而非市场交易行为。

二、划拨土地使用权的抵押限制

《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：“下列财产不得抵押：（五）依法被查封、扣押、监管的财产。”同时，《城市房地产管理法》第四十八条规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。以划拨方式取得的土地使用权，除本法第五十一条规定的情况外，不得单独设定抵押权。”这表明，原则上划拨土地使用权不能单独设定抵押权，除非符合特定条件。

三、划拨土地使用权抵押的例外情况

《城市房地产管理法》第五十一条规定：“以划拨方式取得的土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”这意味着，在特定条件下，经过政府批准，划拨土地上的房产可以转让，进而可能涉及抵押。

四、划拨土地使用权抵押的程序要求

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，即使在符合上述例外情况下，划拨土地使用权的抵押也需要经过严格的审批和登记程序，确保抵押权的合法性和有效性。

五、划拨土地使用权抵押的风险提示

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“当事人以划拨土地使用权为标的订立的合同，未经有批准权的人民政府批准，应当认定合同无效。”因此，划拨土地使用权的抵押合同必须经过有权机关的批准，否则可能因违反法律强制性规定而无效，导致抵押权无法实现。

总结

综上所述，划拨土地使用权原则上不能单独设定抵押权，但在特定条件下，如经过政府批准并办理相关手续，可以进行抵押。建议在具体操作前咨询专业律师，确保所有程序合法合规，避免法律风险。