问 预抵押如何办现抵押？

用户希望了解在已经办理预抵押的情况下，如何将预抵押转为正式抵押。具体而言，用户想了解相关法律程序、所需材料、办理流程、可能遇到的法律风险及解决办法。

一、法律程序 根据《中华人民共和国物权法》第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”以及《不动产登记暂行条例实施细则》第85条：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”预抵押转为现抵押需要经过正式的抵押登记程序。首先，预抵押权利人需与抵押人共同向不动产登记机构申请撤销预抵押登记，然后重新申请正式抵押登记。

二、所需材料 根据《不动产登记暂行条例》第16条：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。”具体包括但不限于：预抵押登记证明、正式抵押合同、不动产权证书、身份证明材料等。

三、办理流程

1. 撤销预抵押登记：预抵押权利人和抵押人共同向不动产登记机构申请撤销预抵押登记。
2. 申请正式抵押登记：撤销预抵押登记后，双方重新签订正式抵押合同，并向不动产登记机构提交申请材料。
3. 审核与登记：不动产登记机构审核材料无误后，进行正式抵押登记，并颁发抵押权证书。

四、法律风险及解决办法

1. 抵押物价值变动风险：抵押物在预抵押期间可能发生价值变动，影响抵押权的实现。建议定期评估抵押物价值，必要时调整抵押额度。
2. 抵押物被查封或冻结风险：预抵押期间，抵押物可能因其他债权人的申请被查封或冻结。建议在申请正式抵押前，查询抵押物的查封情况，确保抵押物未被查封或冻结。
3. 抵押人违约风险：抵押人在预抵押期间可能违约，导致无法办理正式抵押。建议在预抵押合同中明确违约责任，必要时采取法律手段维护权益。

五、最新法律依据

1. 《中华人民共和国民法典》第221条：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”
2. 《不动产登记暂行条例实施细则》第85条：“预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。”

综上所述，预抵押转为现抵押需要经过正式的抵押登记程序，涉及撤销预抵押登记、申请正式抵押登记、提交相关材料等步骤。建议在办理过程中注意法律风险，确保抵押物的合法性和有效性。