问 苏州购买房子有抵押怎么办？

用户想了解在苏州购房时，如果房屋存在抵押，应如何处理，包括法律风险、解决途径、权益保护等方面。

从资深高级律师的角度分析，这一问题涉及以下几个关键点：

1. 法律风险评估：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，购买设有抵押权的房产，需得到抵押权人的同意或清偿抵押债务。未解除抵押的房产转让，可能面临交易无效的风险，买家权利难以保障。

2. 尽职调查：依据《民法典》第二百一十条，购房者应先通过房产登记机构查询房产状态，确保知悉抵押情况。这一步是保护自身权益的基础，避免后续法律纠纷。

3. 合同条款明确：交易时应在购房合同中明确抵押处理方式、时间及违约责任，依据《民法典》第五百九十五条至五百九十八条，确保合同对双方权利义务的明确约定，保障交易安全。

4. 资金安全：建议使用 escrow（第三方托管）服务，确保房款安全，直至抵押解除。《民法典》第八百五十八条规定了合同履行中的适当保护措施，保障交易过程中资金的安全性。

5. 法律程序遵循：一旦达成协议，应协同卖方与抵押权人完成抵押权注销手续，依据《物权法》第一百九十一条规定，完成房产过户前必须清除抵押。此过程需严格遵守相关法律规定和程序。

最新的法律依据主要来自《中华人民共和国民法典》，自2021年1月1日起实施，其中关于物权、合同、担保等章节为处理此类问题提供了详尽的法律框架。

总结来说，购买有抵押的房产需谨慎行事，确保所有法律程序得到妥善处理，通过合法途径保护自己的权益，必要时应寻求专业法律咨询，确保交易安全无虞。