问 买商品房被抵押了怎么办？

概述

用户面临的问题是购买的商品房在不知情的情况下已被抵押，此时希望了解如何通过合法途径解决这一困境。以下是资深高级律师从五个方面详细分析这一法律问题：

1. 法律性质与效力

• 背景：根据《中华人民共和国物权法》第176条，被担保债权既有物的担保又有人的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权。
• 分析：如果购房时房产已被抵押，且抵押权人未在合同中明确告知，购房者可能面临着优先权的冲突。物权法规定了抵押权优先于一般债权的原则，但在特定情况下（如善意取得等），购买者可能享有优于抵押权人的权益。

2. 合同效力与履行

• 背景：根据《中华人民共和国民法典》第143条，合同的订立需当事人意思表示真实、内容不违反法律强制性规定。
• 分析：若购房者在不知情的情况下购买了已抵押的商品房，合同是否有效取决于其是否属于法律规定的无效或可撤销情形。如合同订立时存在重大误解、欺诈、胁迫等，购房者有权主张撤销合同。

3. 抵押权的追偿

• 背景：根据《中华人民共和国担保法》第54条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照规定的顺序清偿。
• 分析：若购房者基于善意取得原则，可以主张优先于原抵押权人获得房产所有权。但需注意，善意取得要求购房者在交易时对抵押状态无过错，且支付合理对价。

4. 法律救济途径

• 背景：《中华人民共和国民事诉讼法》第125条，当事人对人民法院第一审判决、裁定不服的，有权在法定期限内向上一级人民法院提起上诉。
• 分析：购房者可通过诉讼方式解决纠纷，首先向法院申请确认其购房行为的有效性和优先性，之后依据生效判决要求抵押权人或原产权人协助办理过户手续。必要时，可申请财产保全以防止抵押权人擅自处分房产。

5. 法律保护与后续措施

• 背景：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条，出卖人一房二卖，买受人都请求继续履行合同并承担违约责任的，应予支持。
• 分析：在解决抵押问题后，购房者有权要求原产权人承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等。同时，应关注是否存在其他法律保护措施，如消费者权益保护法中的惩罚性赔偿条款。

总结

面对购买已抵押商品房的困境，购房者应首先确认自身是否属于善意取得，其次通过法律手段主张合同的有效性和优先权，必要时采取诉讼和财产保全措施。在整个过程中，遵循相关法律程序，积极收集证据，有助于维护自身的合法权益。最终，通过专业的法律咨询和代理，可以更有效地解决此类复杂法律问题。