问 房屋抵押借款变卖无人要怎么办？

用户希望了解当房屋抵押借款后需要变卖但无人购买时，如何处理这一困境。具体而言，用户关注的是在这一过程中涉及的法律程序、权利保障及可能的解决方案。

法律分析

1. 抵押权实现的方式：根据《中华人民共和国民法典》第410条的规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。”这意味着，在变卖抵押房产遇到困难时，抵押权人（贷款方）可以选择与借款人协商，通过折价或拍卖等方式实现债权。

2. 法院拍卖程序：如果协商不成，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第367条，“申请执行人申请拍卖被执行人所有的不动产或者其他财产权利，符合下列条件之一的，人民法院应当准许：(一)被执行人同意拍卖；(二)被执行人下落不明；(三)被执行人拒绝提供或者提供的财产不足以清偿债务；(四)被执行人提供的担保不足以清偿债务。”因此，贷款方可以向法院申请强制拍卖抵押房产，法院将依法组织拍卖活动。

3. 流拍后的处理：若首次拍卖未能成交，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第26条规定，“网络司法拍卖流拍的，申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产抵债的，人民法院应当裁定将该财产交其抵债。”即在首次拍卖未成功的情况下，贷款方有权申请以拍卖保留价接收房产抵债。

4. 债权人的权益保护：根据《民法典》第413条，“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”这表明，即使房产变卖后所得款项不足以偿还全部债务，借款人仍需承担剩余债务的偿还责任。

5. 借款人权益保障：在整个过程中，借款人的合法权益也应得到尊重和保护。《民法典》第406条规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。”此外，抵押权的实现不应侵害借款人的基本生活保障，如唯一住房等特殊情况，法院会综合考虑各方面因素作出合理判决。

综上所述，面对房屋抵押借款后变卖无人购买的情况，贷款方可以通过协商折价、申请法院拍卖等方式解决，同时确保整个过程合法合规，既维护自身权益又尊重借款人合法权益。建议在实际操作中咨询专业律师，以获得更精准的法律指导和支持。