问 开发商抵押银行房子怎么办？

用户希望了解当开发商将房屋抵押给银行后，购房者应如何应对，以及在这一过程中享有哪些权利和义务。以下是基于中国现行法律法规的详细分析：

1. 合同审查与效力

根据《中华人民共和国民法典》第218条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”开发商在将房屋出售给购房者之前，如果已经将该房屋抵押给银行，必须确保这一抵押情况已经明确告知购房者，并在购房合同中予以说明。若开发商未履行上述义务，购房者有权要求解除合同，并根据《民法典》第563条：“因一方违约致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”要求赔偿损失。

2. 抵押权的优先性

根据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着即使房屋已经出售给购房者，银行的抵押权仍然有效，且具有优先受偿的权利。因此，购房者在购买此类房屋时需特别谨慎，确保自己能够承受潜在的风险。

3. 购房者的知情权

《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定：“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”购房者有权要求开发商提供详细的房屋信息，包括是否存在抵押等情况。若开发商隐瞒事实，购房者可以根据《民法典》第500条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。”

4. 解除合同与赔偿

如果购房者在签订购房合同时不知情或被误导，根据《民法典》第563条，购房者可以要求解除合同并要求开发商退还已支付的购房款及利息。此外，根据《民法典》第584条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

5. 司法救济途径

若购房者与开发商协商无果，可以向人民法院提起诉讼，请求法院判决解除合同、返还购房款及赔偿损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

总结

购房者在购买房屋时应充分了解房屋的抵押情况，确保自身权益不受损害。如发现开发商隐瞒事实，应及时采取法律手段维护自己的合法权益。