问 房子烂尾土地被抵押怎么办？

您咨询的问题是关于烂尾楼项目中土地被抵押的情况，以及在这种情况下业主和债权人的权益如何得到保障。作为资深高级律师，我将从烂尾楼项目中的土地抵押权、业主权利保护、开发商责任、债权人利益平衡及法律救济途径五个方面进行分析。

1. 烂尾楼项目中的土地抵押权：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”该条款明确了抵押权的追及效力，即土地即使被抵押，在未解除抵押前仍可进行转让，但抵押权不会因此失效。对于烂尾楼项目，若开发商已将土地抵押给银行或其他债权人，则土地在未解除抵押的情况下不能自由转让，这可能影响项目的后续建设与销售。

2. 业主权利保护：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定，“房地产抵押，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。抵押合同自签订之日起生效。”若开发商在未取得业主同意的情况下擅自将土地抵押，业主有权要求确认抵押合同无效。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条指出，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的除外。”该条款强调了开发商在未取得预售许可的情况下出售房产的法律后果，尽管该条款主要针对预售合同，但也可用于指导类似情况下的业主维权。

3. 开发商责任：根据《中华人民共和国建筑法》第七十九条，“建设单位违反本法规定，将建设工程发包给不具有相应资质等级的勘察、设计、施工单位或者委托给不具有相应资质等级的工程监理单位的，责令改正，处五十万元以上一百万元以下的罚款。”开发商未按约定完成房屋建设构成违约，应承担违约责任。此外，若开发商擅自将土地抵押，且导致项目烂尾，业主可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”要求开发商承担违约责任，包括但不限于继续履行合同、支付违约金或赔偿损失。

4. 债权人利益平衡：根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条，“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”债权人之间的利益需要通过拍卖、变卖等方式实现，债权人应按照法律规定享有优先受偿权。当多个债权人同时主张权利时，需遵循上述规定，确保各方权益得到合理平衡。

5. 法律救济途径：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条，“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”当烂尾楼项目中土地被抵押，且开发商无力偿还债务时，债权人可通过申请实现担保物权的方式，向法院申请拍卖、变卖抵押土地，从而实现债权。同时，业主也可以向法院提起诉讼，要求开发商继续履行合同或赔偿损失，以维护自身合法权益。

综上所述，面对烂尾楼项目中土地被抵押的情况，业主和债权人应积极寻求法律途径维护自身权益。建议及时聘请专业律师介入，通过法律手段保障自己的合法权益，避免因拖延而造成更大损失。