问 买的期房抵押了怎么办？

用户购买的期房如果被抵押，主要关心的是如何确保自己的权益不受侵害，以及如何应对开发商可能存在的违规行为。以下从五个方面详细分析：

1. 期房抵押的合法性

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。” 如果开发商在未取得预售许可证的情况下将期房抵押，该抵押行为是违法的。

2. 购房者的权利保护

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。” 购房者有权要求解除合同，退还已付购房款及利息，并要求赔偿损失。

3. 抵押权人的权利限制

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。” 如果期房已经被预售，且购房者已经支付了部分或全部购房款，抵押权人的权利受到限制。

4. 行政机关的监管责任

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十八条：“违反本法规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。” 如果开发商存在违规行为，购房者可以向当地房地产管理部门举报，要求相关部门进行调查处理。

5. 司法救济途径

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 购房者可以通过提起民事诉讼的方式，要求法院判决解除合同、返还购房款及赔偿损失。

总结

购买的期房如果被抵押，购房者应首先确认开发商是否合法取得预售许可证，若存在违规行为，可要求解除合同并索赔。同时，购房者还可以通过行政举报和司法诉讼等方式维护自身合法权益。