问 深圳买房房屋有抵押怎么办？

用户提出的问题是：在购买深圳房产时，如果发现房屋存在抵押情况，应如何处理及应注意哪些法律问题？

从资深高级律师角度分析

1. 确认抵押权状态：首先，购房者应当通过合法途径（如查询不动产登记簿）了解该房产的抵押详情，包括但不限于抵押金额、抵押权人等信息。根据《中华人民共和国物权法》第187条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这表明，未经登记的抵押权不具备对抗善意第三人的效力。

2. 评估交易风险：鉴于抵押房交易存在较高风险，建议购房者在签订购房合同前，与卖方明确约定解除抵押的条件、时间及违约责任。《民法典》第406条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，除非双方另有约定，否则即使房产已设定抵押，卖方仍可进行转让，但抵押权依然存在。

3. 确保资金安全：为避免因卖方未能按时清偿债务而导致房产被拍卖的风险，购房者可选择第三方监管账户托管购房款项，直至卖方完成解押手续。根据《民法典》第409条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”

4. 完善合同条款：在购房合同中明确约定若卖方无法解除抵押导致交易失败时的赔偿责任，保护自身权益。依据《民法典》第599条：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。”同时，合同中还应详细规定解押流程、时限及相关费用承担方式，以防争议。

5. 及时办理过户手续：一旦卖方完成解押，双方应尽快向房地产交易中心提交过户申请，防止因拖延而引发新的纠纷或风险。《民法典》第215条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

总结

面对深圳房产存在抵押的情况，购房者需谨慎行事，全面了解相关法律规定并采取适当措施保障自身利益。务必确保所有交易环节均符合法律法规要求，从而有效规避潜在风险。