问 什么二手房不能办抵押登记？

用户想要了解的是哪些类型的二手房无法进行抵押登记。这个问题涉及到房产的所有权状态、物理状况及法律限制等多个方面。

从资深高级律师的角度来看，有以下五种情况下的二手房可能无法办理抵押登记：

1. 未取得完整产权的房屋：根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。这意味着如果一套二手房产还没有完成正式的过户手续，即买方尚未获得该房产的完全所有权，则不能用于抵押。
2. 存在争议或已被查封的房产：依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第38条，“被执行人名下的财产被查封后，在查封期间内不得转移、变卖或者以其他方式处分。”因此，若某套二手房正处于司法纠纷中或已被法院查封，则暂时不能用来做贷款担保。
3. 非住宅用途的土地使用权年限不足法定最低要求：按照《城市房地产管理法》第三十八条的规定，“出让土地使用权期限届满前，使用者可以申请续期，但必须符合国家有关政策规定”。对于商业用地等非居住性质的土地而言，其使用年限往往较短（如40年），当剩余使用年限低于银行设定的标准时（通常是5-10年），通常不会接受作为抵押物。
4. 违章建筑：根据《城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款”。任何违反规划法规私自搭建的建筑物均属于非法建筑范畴，自然也就失去了成为合法抵押品的可能性。
5. 共有人不同意抵押的情况：根据《民法典》第三百零一条：“按份共有人以其共有份额设定抵押权时，应当征得其他共有人同意”。如果一处房产为多人共同所有，那么在没有得到所有共有人一致同意的情况下，单方面试图将整个物业用作贷款担保是不允许的。

综上所述，只有那些拥有清晰无争议的所有权证明、符合国家相关法律法规要求且不存在任何形式权利负担的二手房才能够顺利通过银行或其他金融机构的审核流程，进而成功办理抵押登记手续。