问 房子抵押超过房价怎么办？

用户提出的问题核心在于：当房屋抵押价值超过房产实际市场价值时，如何处理及可能面临的法律风险。

法律分析

1. 抵押合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第400条的规定：“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”即使抵押价值超过房产实际市场价值，只要抵押合同是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，该抵押合同即为有效。但是，若抵押物价值明显低于所担保债权数额，可能会被法院认定为存在恶意串通损害第三人利益的风险。

2. 抵押权实现条件：依据《民法典》第410条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”即便抵押物估价高于实际价值，只要抵押权人与债务人在公平合理的条件下达成一致，抵押权仍可依法实现。

3. 超额抵押限制：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（现已失效，但相关精神仍具参考价值）中曾有类似规定，强调了对于超额部分应予以剔除。尽管现行《民法典》未明确此点，但在司法实践中，法院倾向于保护债权人利益同时避免过度损害债务人权益，因此超额部分可能不会得到全额支持。

4. 评估机构责任：如果因为评估机构出具虚假或严重失实报告导致抵押物估价过高，债权人、债务人或其他利害关系方有权要求评估机构承担相应赔偿责任。《资产评估法》第25条规定：“评估专业人员应当诚实守信，恪守职业道德，遵守评估准则，独立进行评估活动。”

5. 诉讼与执行程序：若因超额抵押产生纠纷，可通过诉讼途径解决。《民事诉讼法》第119条指出，符合条件的公民、法人和其他组织均可作为原告提起诉讼。在执行阶段，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》将对抵押物处置程序进行严格规范。

总结

面对房屋抵押价值超出市场价值的情况，重要的是确保所有操作符合法律规定，并通过合理合法的方式处理潜在风险。在实际操作中，建议咨询专业律师获得针对性指导。