问 出售的房子抵押怎么办？

概述： 用户关注的核心问题是，在房产已经设定抵押的情况下，如何合法有效地进行房屋出售。解答这一问题需要从解除原抵押、选择带押过户、确保交易安全、遵守法律法规以及了解地方政策等五个方面综合考虑。

1. 解除原抵押： 根据《中华人民共和国物权法》第192条，“债务人或者第三人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，若想正常出售已抵押房产，首先需与抵押权人协商，通过提前还款或置换担保等方式解除房产上的抵押登记。《中华人民共和国民法典》第416条进一步规定了动产和权利的抵押权实现条件，虽主要针对动产，但其原则同样适用于不动产抵押的解除。

2. 选择带押过户： 近年来，部分城市推行“带押过户”政策，即在未解除原有抵押状态的情况下，直接办理房产过户及新的抵押登记手续，简化了交易流程。这一政策依据《关于完善住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》（建金[2015]15号）中的相关规定，旨在促进房地产市场流通，减少交易成本。需要注意的是，带押过户的具体实施细节和条件可能因地区而异，建议事先咨询当地房管局或专业人士。

3. 确保交易安全： 为避免因抵押带来的潜在风险，买卖双方应签订详细的购房合同，明确约定解押时间、方式及违约责任。《中华人民共和国合同法》第107条对违约责任有明确规定，确保一旦出现违约行为，受损方能够获得相应的赔偿。同时，利用第三方监管账户或公证处托管资金的方式，可以有效保障交易资金的安全。

4. 遵守法律法规： 在处理抵押房产交易时，必须严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，确保所有操作合法合规。该法第38条明确规定了不得转让房地产的若干情形，其中包括存在司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情况。

5. 了解地方政策： 鉴于房地产市场的地域性特征，不同地区的政策差异较大。购房者应主动了解并适应当地最新政策，包括但不限于限购、限贷、税收优惠等，确保交易顺利进行。

总结： 出售已抵押房产时，需综合考虑解除抵押、利用带押过户、保障交易安全、遵守法律法规以及掌握地方政策等多方面因素。遵循上述指导原则，可有效规避法律风险，实现房产交易的顺利进行。