问 抵押预告登记什么时候办？

用户想了解的是关于抵押预告登记的具体办理时间，以及在什么情况下需要进行这样的登记。以下是从资深高级律师的角度对这一问题的五个方面的详细分析：

1. 定义与目的：根据《中华人民共和国物权法》第20条的规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”抵押预告登记的主要目的是为了保护预购商品房等未完成所有权转移的财产上设定的抵押权，确保债权人在将来能够顺利取得抵押权。

2. 适用情形：通常情况下，当购买的商品房尚未竣工验收或未完成首次登记（即开发商的大产权证），但买方已支付部分或全部购房款并希望以该房产作为贷款担保时，就需要办理抵押预告登记。此外，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中也提及了类似情形下的处理原则。

3. 办理时间：根据《城市房地产管理法》第45条及《不动产登记暂行条例实施细则》第87条的规定，抵押预告登记应当在双方达成合意并签署相关合同之后尽快办理，最迟不应超过合同约定的时间或者法律法规规定的期限。实践中，一般建议在签订预售合同或正式购房合同的同时申请抵押预告登记，以尽早确立权利状态。

4. 所需材料：申请人需准备包括但不限于以下文件：（1）身份证明；（2）预售合同或购房合同原件；（3）贷款合同及其附件；（4）银行出具的同意放款通知书；（5）房地产开发企业的营业执照副本复印件；（6）土地使用权证书或其他合法用地证明。各地可能有细微差异，具体以当地不动产登记中心要求为准。

5. 法律后果：一旦完成抵押预告登记，即便后续房屋建成并进行了初始登记，未经预告登记权利人同意，任何第三方均不能对该房产设立新的权利负担或进行转让等处分行为。同时，《物权法》第21条规定：“预告登记期间，未经预告登记的权利人书面同意，登记机构不得办理本登记。”

综上所述，抵押预告登记应在签订购房合同及贷款合同后及时办理，以确保债权人权益得到有效保护。通过上述法律依据可以看出，及时、正确地进行抵押预告登记对于维护交易安全具有重要意义。