问 延期交房被抵押怎么办？

用户希望了解在开发商延期交房且房屋已被抵押的情况下，作为购房者应如何维护自身权益。以下将从合同效力、抵押权效力、违约责任、救济途径及诉讼时效五个方面进行详细分析。

1. 合同效力：根据《中华人民共和国民法典》第502条：“依法成立的合同，自成立时生效。”若购房者与开发商签订的购房合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。若开发商未能按期交付房屋，构成违约。

2. 抵押权效力：根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，即便房屋已被抵押，只要购房者对抵押情况不知情或合同中未明确禁止转让，购房者仍可取得房屋所有权，但抵押权继续存在。

3. 违约责任：根据《民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”开发商延期交房，购房者有权要求开发商支付违约金或赔偿因延期交房造成的损失。

4. 救济途径：购房者可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第123条：“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”购房者可向房屋所在地法院提起诉讼，要求开发商履行合同或赔偿损失。

5. 诉讼时效：根据《民法典》第188条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”购房者应在知道或应当知道权利受到侵害之日起三年内提起诉讼，否则可能丧失胜诉权。

综上所述，面对开发商延期交房且房屋已被抵押的情况，购房者应首先确认合同的有效性，了解抵押权的存在及其对自身权益的影响，及时主张违约责任，并选择合适的救济途径。同时，注意诉讼时效，以免错过维权的最佳时机。