问 房子抵押不腾房怎么办？

用户提出的问题是：当房屋已被抵押但居住者拒绝搬离时，应如何处理这一法律纠纷？

作为资深高级律师，我将从以下五个方面详细分析该法律问题：

1. 房屋抵押权与居住权的冲突： 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条的规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着，如果房屋在设定抵押权之前已出租，即便房屋被抵押，承租人仍享有继续居住的权利。但如果房屋是在出租后设定抵押的，则抵押权优先于租赁权。因此，在您所述的情况下，需首先确认房屋的抵押是否发生在租赁之后。

2. 抵押权实现方式： 《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”同时，第四百零九条指出：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。”这意味着，债权人（抵押权人）有权通过拍卖、变卖等方式处置抵押物来实现债权，但这并不直接赋予其强制腾房的权利。

3. 腾退房屋的法律程序： 如果债权人希望通过司法途径强制执行腾房，根据《民事诉讼法》第二百四十九条的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人的财产。”因此，债权人需要向法院申请强制执行，由法院出具裁定书并采取相应措施。

4. 承租人权益保护： 若承租人因抵押权实现而面临腾退，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十七条：“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”以及《民法典》第四百零五条的规定，承租人的合法权益应当得到保障，除非租赁合同中存在违反法律强制性规定的情况。

5. 执行过程中的人身安全及合理安置： 在执行腾房过程中，法院必须保障被执行人的基本生活条件，不得损害其合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：……”这表明，在执行过程中，法院需考虑被执行人的实际困难，确保其有适当的生活安排。

综上所述，解决此类问题需要综合考量多种因素，包括但不限于抵押权的设立时间、承租人的权益保护等，建议通过法律途径寻求专业律师的帮助，以确保各方利益得到妥善处理。

总结：面对房屋抵押后居住者的腾房问题，关键在于明确各方权利义务，并通过合法途径解决问题，既要保障抵押权人的合法权益，也要维护承租人的正当利益。