问 预抵押和贷款哪个先办？

用户的问题是：在办理房屋交易时，是应该先进行预抵押登记还是先申请贷款？对于这个问题，用户希望能够从法律的角度得到详细的解答。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行分析：

1. 预抵押登记与贷款的关系

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，房屋抵押应当办理抵押登记，未经登记，抵押权不成立。因此，在房屋交易中，如果卖方需要通过贷款偿还购房款，那么应当先进行预抵押登记，以确保卖方能够顺利获得贷款。

2. 贷款审批与预抵押登记的关系

根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银发[2016]302号）的规定，商业银行应当对贷款申请人进行严格的审查，包括但不限于信用状况、还款能力、借款用途等方面。因此，在申请贷款时，商业银行会要求卖方提供预抵押登记证明，以确保贷款的安全性。

3. 预抵押登记的风险

如果卖方在未进行预抵押登记的情况下申请贷款，可能会存在一定的风险。例如，如果卖方在贷款审批过程中遇到困难，可能会导致房屋交易无法继续进行；或者如果卖方在贷款审批过程中被发现存在不良信用记录，也可能会导致贷款申请被拒绝。

4. 贷款审批的时间

根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银发[2016]302号）的规定，商业银行应当在收到贷款申请后的7个工作日内完成审批。因此，如果卖方需要在短时间内获得贷款，建议先进行预抵押登记，以确保贷款审批的顺利进行。

5. 法律依据

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，房屋抵押应当办理抵押登记，未经登记，抵押权不成立。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷管理的通知》（银发[2016]302号）的规定，商业银行应当对贷款申请人进行严格的审查，包括但不限于信用状况、还款能力、借款用途等方面。

总之，在房屋交易中，为了确保卖方能够顺利获得贷款，建议先进行预抵押登记。同时，卖方在申请贷款时，应当注意贷款审批的时间，并向商业银行提供真实、准确的贷款申请材料。