问 厂房已经抵押拆迁怎么办？

用户提出的问题是：在厂房已被抵押的情况下，如果面临拆迁，应该如何处理以及如何保障自身的合法权益。

从资深高级律师的角度来看，您的法律问题可以从以下五个方面进行详细分析：

1. 抵押权与拆迁补偿的关系：

   • 在厂房已经被抵押的情况下，拆迁补偿款首先需要清偿抵押权人的债权。根据《中华人民共和国民法典》第408条：“抵押财产价值减少时，抵押权人有权请求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权请求债务人提前清偿债务。”这意味着，如果拆迁补偿款不足以清偿抵押权人的债权，您可能需要寻找其他方式来清偿这部分债务。

2. 拆迁补偿款的分配顺序：

   • 拆迁补偿款应当优先用于偿还抵押权人的债务，剩余部分才属于被拆迁方。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第27条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”以及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”

3. 保护自身权益的法律手段：

   • 如果认为拆迁补偿不合理或未得到充分赔偿，可以向法院提起诉讼，要求获得合理补偿。《中华人民共和国行政诉讼法》第12条明确指出：“公民、法人或者其他组织对下列事项提起的诉讼，人民法院不予受理：……（十一）认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的；”同时，《中华人民共和国国家赔偿法》为遭受不当拆迁行为侵害的人提供了进一步的救济途径。

4. 与政府及拆迁方沟通协商：

   • 建议积极与政府相关部门及拆迁方进行沟通，争取合理的补偿方案。《中华人民共和国城乡规划法》第65条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。”这表明，在合法合规的前提下，双方应通过协商达成共识。

5. 寻求专业法律援助：

   • 鉴于此类纠纷复杂性较高，建议聘请专业律师介入，以便更好地维护自身权益。《中华人民共和国律师法》第29条：“律师担任法律顾问的，应当按照约定提供法律服务，不得损害委托人的合法权益。”

综上所述，面对厂房已被抵押且面临拆迁的情况，必须依照法律规定妥善处理相关事宜，确保合法权益不受侵害。同时，加强与各方沟通，争取最有利的结果。