问 买房办抵押两次？

用户想了解在购买房产时是否可以办理两次抵押，以及这样操作的法律后果和可行性。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条的规定：“债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这一条款明确了抵押的基本定义和效力。

2. 抵押登记

根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这意味着，如果要办理第二次抵押，必须在不动产登记机构进行合法登记，否则抵押权无法成立。

3. 重复抵押的合法性

《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”这一条款明确允许了在同一财产上设立多个抵押权，但清偿顺序按照登记时间先后确定。

4. 债权人的权益保护

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这一条款保障了债权人在抵押期间的权益，即使抵押人转让了抵押财产，抵押权仍然有效。

5. 风险与责任

根据《中华人民共和国民法典》第四百零四条：“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。”这一条款强调了抵押权的灵活性，但也要求变更抵押权顺位或内容时需征得其他抵押权人的同意，以避免损害其他债权人的利益。

总结

综上所述，同一房产可以办理两次抵押，但每次抵押都需要依法进行登记，并且清偿顺序按照登记时间先后确定。在操作过程中，应确保所有相关方的权益得到充分保护，避免因抵押权的变更而引发法律纠纷。