问 预告抵押是谁办抵押？

用户的问题核心在于了解预告抵押的办理主体。预告抵押，通常是指在房产尚未建成或未取得产权证之前，为筹集建设资金，开发商以在建工程或预期建成的房产作为抵押物进行的抵押行为。

从资深高级律师的角度来看，我们需要考虑以下几个方面来理解预告抵押的法律问题：

1. 法律依据：预告抵押的法律规定主要依据《物权法》和《担保法》。根据《物权法》第一百八十条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器等特定物；”这为预告抵押提供了法律基础。

2. 抵押权设立：预告抵押的设立需要书面合同，根据《物权法》第一百八十五条：“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”开发商与贷款人需签订书面协议，明确抵押的房产信息、抵押范围、期限、金额等内容。

3. 抵押登记：预告抵押也需要在房地产管理部门进行登记，根据《物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的动产设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”未登记的，抵押权不生效。

4. 风险与责任：如果开发商未能按时还款，银行或其他贷款机构有权依法处置抵押的在建工程，根据《物权法》第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”

5. 权益保护：对于购房者而言，购房者的权益也应受到保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条规定：“出卖人交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复后的质量水平在可能超过房屋买卖合同约定的标准的，修复费用由出卖人承担。”

综上，预告抵押涉及到的法律问题复杂，包括法律依据、抵押权设立、抵押登记、风险与责任以及购房者权益的保护等方面，都需要详尽理解和遵守。在进行预告抵押时，各方需明确法律规定，以保障自身权益并避免潜在的法律风险。