问 多少岁开始办不了房产抵押？

用户询问的是关于年龄限制对于房产抵押贷款的影响。这个问题实际上涉及到多个方面的法律考量，包括但不限于民法典中的民事行为能力、物权法中的不动产抵押规定、银行贷款操作规范以及最高人民法院的司法解释等。

1. 民法典：根据《中华人民共和国民法典》第十八条规定：“成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。”这意味着，未满18周岁的未成年人不具备完全民事行为能力，理论上不能独立办理房产抵押。但是，未成年人的财产可由其法定代理人代为管理，因此在特定情况下，未成年人名下的房产可以通过法定代理人进行抵押。
2. 物权法：《中华人民共和国物权法》对不动产抵押有明确规定，其中第十条规定：“设立担保物权，应当依照本法和其他有关法律的规定订立书面合同。合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权归属或者使用权归属；（四）担保的范围；（五）当事人认为需要约定的其他事项。”这表明，办理房产抵押需符合相关法律规定，包括但不限于合同的签订、抵押财产的描述等。
3. 银行贷款操作规范：各商业银行在实际操作中，会根据自身风险控制政策设定借款人年龄上限。例如，工商银行规定个人住房贷款的借款人年龄上限为65岁，而招商银行则规定为70岁。这些规定是银行为了控制贷款风险而自行设定的，虽然不直接来源于法律法规，但反映了金融机构普遍采用的行业实践。
4. 最高人民法院的司法解释：在涉及房产抵押的具体案件中，最高人民法院的司法解释可能提供指导性意见。例如，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中有关于借款人的资格、借款合同效力等内容的解释，虽然不是专门针对房产抵押的，但在处理与房产抵押相关的纠纷时，可能会参考这些解释。
5. 总结：综合上述分析，用户关心的年龄限制主要受民法典关于民事行为能力的规定影响，未成年人原则上无法独立办理房产抵押。成年后，能否办理房产抵押还受到银行贷款政策、个人信用状况、房产价值评估等因素的影响。建议在具体操作前咨询专业律师或金融机构，确保操作合法合规。

请注意，上述分析基于当前有效的法律文件，但法律环境可能发生变化，具体操作应以最新发布的法律法规为准。