问 房贷还不上可以申请断供两年吗，保房策略有哪些？

用户希望了解在无法继续偿还房贷的情况下，是否能申请暂停还款（俗称“断供”）两年，并寻求保持房屋所有权的策略。作为资深高级律师，我将从五个方面进行详细分析，提供法律视角下的建议与对策，并引用相关法律法规。

1. 断供的法律后果

首先，需要明确的是，在中国法律体系下，未经银行同意擅自停止还贷被视为违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，借款人违反贷款合同约定，未按时还款，贷款人有权要求借款人继续履行合同、赔偿损失，甚至解除合同并要求提前还款。因此，简单地“申请断供两年”在法律上是不可行的，且会引发一系列不利后果，包括但不限于逾期利息、信用记录受损、被诉至法院及最终可能的房产拍卖等。

2. 申请贷款展期或调整还款计划

面对还款困难，借款人应主动与贷款银行沟通，尝试申请贷款展期或调整还款计划。《商业银行法》第三十七条鼓励商业银行为借款人提供灵活多样的金融服务。通过协商，可能达成延长贷款期限、降低月供等协议，以缓解当前经济压力。这要求借款人提供合理的财务困难证明，并展示未来还款的能力和计划。

3. 法律援助与债务重组

在极端困难情况下，借款人可寻求法律援助，了解是否有资格通过法院程序进行个人债务重组。虽然中国目前没有像美国那样的个人破产制度，但部分地区已开始探索个人债务清理或重整机制，如浙江省温州市中级人民法院试点的“个人债务集中清理”项目。这些措施虽不等同于直接允许断供，但旨在为确实无力偿还的借款人提供一个解决债务问题的合法途径。

4. 房产二次抵押或出售

考虑将房产进行二次抵押或在市场上出售，以筹集资金偿还贷款，是避免断供的积极策略。《物权法》第一百九十九条规定了抵押财产的转让规则，借款人需在遵守相关法律规定的前提下操作。虽然这意味着可能失去房产，但在市场较好的情况下，通过合理定价和销售，有可能覆盖贷款余额并保留一定余款，减少经济损失。

5. 法律风险防范与应对

在整个过程中，借款人应注重法律风险的防范，包括但不限于保留与银行沟通的所有书面记录、咨询专业律师意见等。此外，及时关注并响应任何法律诉讼通知，积极参与调解或诉讼过程，以争取最有利的解决方案。

总结

综上所述，直接“申请断供两年”在中国法律框架内并不被允许，且会带来严重后果。借款人应采取积极措施，如与银行协商调整贷款条件、寻求法律援助或考虑资产处置等方式，来应对还款困难。通过合法途径解决问题，不仅能保护自身权益，也是对法律责任的正确认知与承担。在任何决策前，咨询专业法律意见至关重要，以确保行动符合法律规定，有效规避风险。