问 房贷断供两年了怎么办呢，保房策略有哪些？

用户希望了解在已断供两年房贷的情况下如何采取有效的保房策略；从法律角度，需要从合同法、物权法、民事诉讼法等多方面综合考量。

1. 贷款合同履行与违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第六百八十五条规定，“借款人应当按照约定的期限返还借款。”您未能按时还款的行为构成违约。在此情况下，首先应主动与贷款银行沟通，尝试协商延期还款或调整还款计划等方案，以减轻违约后果。这一过程中，重要的是展现还款意愿和能力，并提供相应证明材料。

2. 房屋抵押权实现程序：根据《中华人民共和国民法典》第四百零三条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依照法律规定以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”银行作为债权人，在您长期未还款的情况下，有权启动房产拍卖程序来实现债权。因此，需密切关注银行方面的动向，争取在正式进入司法程序前解决问题。

3. 诉讼应对策略：若双方无法达成一致意见，银行可能会提起诉讼要求强制执行抵押权。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，“人民法院对符合本法第一百一十九条规定的起诉，必须受理。”此时，建议聘请专业律师代理案件，积极准备答辩材料，寻找可能存在的法律漏洞或情理因素进行抗辩，如因不可抗力等因素导致无法还款等。

4. 执行异议与救济途径：即使法院判决支持银行主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，“当事人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。”您仍有权利通过提出执行异议等方式维护自身权益。同时，也可考虑向上级法院申请再审或其他救济措施。

5. 个人信用记录影响及恢复：此外，《征信业管理条例》第十四条规定，“信息主体可以向征信机构查询自己的信用报告。”逾期还款会对您的个人信用记录造成负面影响，影响今后获取贷款等方面的机会。因此，即使最终无法保住房产，也应尽快制定还款计划，逐步修复信用状况。

综上所述，在面临房贷断供问题时，应及时采取行动与银行沟通解决办法，并寻求专业法律帮助，尽可能避免进入司法程序，保护自身合法权益。