问 东营房贷断供怎么办，保房策略有哪些？

用户面临东营房贷断供困境，亟需了解应对措施及保房策略，期待从资深高级律师角度获得涵盖五个方面的详尽法律解析，包括相关法律法规依据，全文长度不少于500字。

一、法律责任与后果

根据《合同法》第206条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“解释”）第23条，购房者未能按时偿还房贷，将构成违约，银行有权要求支付逾期利息、罚息，并有权依法提前收回贷款，解除借款合同。若长期断供且协商无果，银行可能启动司法程序，申请法院拍卖抵押房产以清偿债务，购房者将面临房产被强制执行的风险。

二、沟通协商

《商业银行法》第39条鼓励金融机构与借款人进行平等协商，寻求债务重组或展期等解决方案。购房者应主动联系银行，说明经济困难情况，提供相关证明材料，争取达成还款计划调整协议。银行在评估风险可控的前提下，有可能同意暂停催收、减免罚息、延长还款期限等措施，以避免房产被处置。

三、亲友援助或民间借贷

在法律允许范围内，购房者可寻求亲友资金援助，通过赠与、借款等形式补充房贷资金。根据《民法典》第682条关于借款合同的规定，与亲友签订书面借款协议，明确借款金额、利率、期限等要素，确保借贷行为合法合规。此外，也可考虑正规民间借贷机构或P2P平台，但须遵守《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，确保借贷利率不超过法定上限。

四、出售或出租房产

根据《物权法》第197条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但在取得银行同意后，购房者可尝试出售房产以偿还剩余贷款。若市场条件不允许立即出售，根据《城市房地产管理法》第54条，购房者可将房产出租，租金用于偿还部分房贷，减轻还款压力。但需确保租赁关系不影响抵押权实现，并告知承租人房产已设定抵押的事实。

五、破产保护

在极端情况下，如确因经济困难无力偿还房贷且无法通过上述途径解决，购房者可依据《企业破产法》第2条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（一）》第4条，考虑申请个人破产。个人破产制度虽在我国部分地区试点，但尚未在全国范围内普及。如当地已实施，购房者可通过破产程序清理债务，可能保留部分必要生活财产，包括住房。然而，申请破产对个人信用影响深远，应谨慎考虑。

总结：面对东营房贷断供问题，购房者应首先明确违约责任与可能后果，积极与银行沟通协商还款方案，寻求亲友援助或合法民间借贷，考虑在银行许可下出售或出租房产以筹集资金。在极端困难且符合条件的情况下，可考虑申请个人破产保护。每个环节均涉及具体法律规定，操作时务必咨询专业法律人士，确保合法权益不受侵害。