问 断供的平均房贷怎么算的，保房策略有哪些？

用户想了解的是，在借款人无法继续偿还房贷（断供）时，平均房贷的计算方法，以及保护房产免受法律追索的有效策略。作为资深高级律师，我将从五个关键方面进行详细分析，并引用相关法律法规。

1. 平均房贷的计算方法：平均房贷通常涉及贷款本金、已还款额、剩余本金及利息的计算。具体到断供情形，银行会根据借款合同约定的利率和还款方式（如等额本息或等额本金），结合借款人实际已还情况，计算出剩余应还总额。这一计算还需考虑逾期利息和可能的罚息。《中华人民共和国商业银行法》规定了商业银行贷款业务的基本原则，但具体计算方法需参照借款合同及银行政策。

2. 法律后果与责任：断供首先会导致逾期利息的累积，并可能面临银行的催收程序。长期不还会触发违约条款，银行有权依据《中华人民共和国民法典》第464条关于合同履行的规定，要求借款人提前偿还全部贷款本息，甚至诉诸法律追讨债务。

3. 保房策略之一：协商还款计划：借款人可主动与银行沟通，尝试调整还款计划，如延长还款期限、暂停部分还款（如疫情期间的宽限期政策）。《民法典》第533条规定了合同变更的原则，为双方协商提供了法律基础。

4. 保房策略之二：利用个人破产制度：部分地区已试点个人破产制度，符合条件的借款人可通过此途径重组债务，避免房产被强制执行。《深圳经济特区个人破产条例》是中国首个个人破产法规，为解决“诚实而不幸”债务人问题提供了法律路径。

5. 法律咨询与援助：面对断供风险，及时寻求专业律师的帮助至关重要。律师可以协助借款人理解合同条款，与银行协商，或在必要时通过法律手段保护自身权益。《中华人民共和国律师法》鼓励律师为社会提供法律服务，维护当事人的合法权益。

总结而言，面对房贷断供，借款人应首先明确剩余贷款的准确计算，随后通过与银行协商调整还款计划或探索个人破产等合法途径，积极应对，同时利用法律资源保护自己的合法权益。在任何情况下，保持沟通渠道畅通，及时采取行动，是减轻法律后果、保护房产的关键。