问 开发商跑了房贷断供了，保房策略有哪些？

用户提出的问题主要是在开发商跑路导致房贷断供的情况下，希望了解可以采取哪些措施来保障房产的所有权或权益。

从资深高级律师的角度来看，面对开发商跑路、房贷断供的情况，可以从以下五个方面进行法律分析和应对：

1. 确认合同效力与履行情况：首先需要审查购房合同以及贷款合同的具体条款，明确各方权利义务。根据《中华人民共和国民法典》第577条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果开发商未能按期交付房屋，则构成违约，购房者有权要求其承担违约责任。

2. 申请解除合同并退还已付款项：若开发商严重违约且无法解决，可考虑通过诉讼方式解除合同，并要求返还已支付的款项及利息。依据《中华人民共和国民法典》第563条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

3. 主张优先受偿权：在开发商破产清算时，购房者作为消费者，对于所购商品房享有优先于银行债权的受偿权。根据《中华人民共和国企业破产法》第113条：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。”此外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》指出，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

4. 向政府相关部门反映情况：可以向当地住建局、房管局等部门反映问题，寻求政策性支持或帮助。《城市房地产开发经营管理条例》第38条：“违反本条例规定，将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，由县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门按照国务院规定的职权责令改正，并处以罚款。”

5. 与银行协商重新安排还款计划：由于购房者的实际困难，可以尝试与银行沟通，争取调整贷款期限、利率或暂时减免部分本金及利息。《中华人民共和国民法典》第678条：“借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。”

综上所述，在开发商跑路导致房贷断供的情况下，购房者应积极维护自身合法权益，通过合法途径妥善解决问题。