问 房贷怎样才能算断供了，保房策略有哪些？

用户希望了解房贷断供的具体标准以及保房策略。以下将从法律角度详细分析这一问题。

1. 房贷断供的标准

根据《中华人民共和国民法典》第六百七十八条的规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”这意味着如果借款人未能按时偿还贷款本息，即构成违约，银行有权要求借款人支付逾期利息。此外，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2008〕137号）第十七条规定：“借款人连续三个月或累计六个月未能按期还款的，银行可以采取措施处置抵押物。”因此，连续三个月或累计六个月未能按时还款，通常会被视为断供。

2. 银行的催收程序

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十八条规定：“银行在发现借款人违约后，应当及时采取措施，包括但不限于电话催收、发送催收通知书、上门催收等。”如果借款人未能在合理期限内履行还款义务，银行将进一步采取法律手段，如提起诉讼或申请强制执行。

3. 法院的处理方式

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“人民法院对被执行人未履行生效法律文书确定的义务的，可以对其财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等措施。”如果借款人被法院判决还款，且仍不履行义务，法院将依法拍卖抵押房产，所得款项用于偿还贷款本息及相关费用。

4. 保房策略

4.1 与银行协商延期还款

根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》第十九条规定：“银行可以与借款人协商，制定合理的还款计划，延长还款期限。”借款人可以主动与银行沟通，说明自己的经济困难，争取延期还款的机会。

4.2 寻求亲友帮助

借款人可以向亲友借款，暂时解决资金周转问题，避免断供。但需注意，这仅是临时措施，长期解决方案仍需寻找。

4.3 申请政府救助

根据《关于进一步做好住房公积金管理工作的通知》（建金〔2019〕106号），符合条件的借款人可以申请住房公积金贷款，减轻还款压力。

4.4 转让房产

借款人可以考虑将房产转让给第三方，用转让所得款项偿还贷款。但需注意，转让过程中的税费和交易成本需提前计算。

4.5 申请破产保护

根据《中华人民共和国企业破产法》第一百三十五条规定：“个人独资企业、合伙企业和个体工商户可以参照适用本法规定的破产清算程序。”虽然个人破产制度尚未全面实施，但在某些地区，个人可以通过申请破产保护来重组债务，避免房产被拍卖。

5. 法律后果

根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果借款人断供，不仅会失去房产，还可能面临高额的违约金和法律诉讼费用。

总结

房贷断供的标准通常是连续三个月或累计六个月未能按时还款。为了保住房产，借款人可以尝试与银行协商延期还款、寻求亲友帮助、申请政府救助、转让房产或申请破产保护。