问 买了房卖家断供？

用户想要知道如果在购房过程中遇到卖家断供（即停止支付按揭贷款）的情况，作为买家应该如何应对以及有哪些法律依据可以保护自己的权益。

从资深高级律师的角度分析：

1. 合同效力与履行问题：根据《中华人民共和国民法典》第509条，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”若卖方因个人原因导致无法继续偿还银行贷款，进而影响房产过户或交易安全时，买方有权依据双方签订的房屋买卖合同及相关补充协议要求对方承担违约责任。同时，《民法典》第577条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2. 预告登记制度：《不动产登记暂行条例实施细则》第八十八条指出，“预售商品房未办理首次登记前，买受人可以申请预购商品房预告登记。”通过预告登记，可以在一定程度上防止卖方恶意转让财产，保障买方未来取得物权的可能性。

3. 优先购买权：当卖方出现经济困难需要出售抵押给银行的房产以清偿债务时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条明确指出，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；但是，抵押权人在订立抵押合同时明知存在租赁关系且同意的除外。”这意味着即使银行行使抵押权拍卖房产，原买家也可能享有优先购买的权利。

4. 解除合同及索赔：如果因为卖方的原因导致交易无法完成，买方可以根据《民法典》第五百六十三条之规定单方面解除合同，并要求退还定金、支付违约金及其他直接经济损失。

5. 诉讼时效：对于因房屋买卖引发的各种争议，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十八条规定了三年的普通诉讼时效期间。因此，在发现自身权益受损后应及时主张权利以免超过法定期限而丧失胜诉权。

总之，面对卖家断供的情形，购房者应充分利用相关法律法规维护自身合法权益。建议尽早咨询专业律师并保留好所有交易凭证和沟通记录以便于后续可能发生的法律程序中使用。