问 拆迁安置房面积超?

概述

用户提出的问题主要涉及拆迁安置房面积超出约定面积的情况，具体想了解在法律上如何处理这种情况。用户希望从资深高级律师的角度出发，分析在这种情况下，被拆迁人或购房者的权益如何得到保障，以及相关的法律规定和应对措施。

详细分析

1. 合同条款的解释与适用

根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）第510条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。” 在拆迁安置房的情况下，通常会签订一份拆迁补偿安置协议，其中应明确约定安置房的面积、位置、交付时间等关键内容。如果实际交付的房屋面积超出约定面积，首先应当依据合同条款进行解释和适用。若合同中对面积误差有明确规定，则按合同执行；若无明确规定，则需进一步协商或依据法律规定处理。

2. 面积误差的处理原则

根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》（最高人民法院发布，2020年12月23日修正）第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

对于拆迁安置房而言，虽然不是典型的商品房买卖，但该规定同样具有参考价值。如果安置房面积超出约定面积，且超出比例较大，被拆迁人有权要求开发商或政府相关部门承担超出部分的费用，甚至可以选择解除合同并要求返还已支付的款项及利息。

3. 补偿方式的选择

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，2011年1月21日公布）第二十一条的规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。” 在选择房屋产权调换的情况下，若安置房面积超出约定面积，被拆迁人有权选择是否接受超出部分。如果接受超出部分，超出部分的费用应当由谁承担需要依据合同约定或法律规定来确定。如果不愿意接受超出部分，被拆迁人可以选择货币补偿或其他合理的补偿方式。

4. 政府部门的责任与监督

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条的规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。” 也就是说，在拆迁过程中，政府及相关职能部门应当确保被拆迁人的合法权益得到充分保障。如果安置房面积超出约定面积，政府作为征收主体，负有监督和协调的责任，确保拆迁补偿安置工作依法依规进行。如果出现争议，被拆迁人可以通过行政复议或行政诉讼的方式维护自身权益。

5. 法律救济途径

根据《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年6月27日修正）第二条的规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。” 如果被拆迁人认为政府或相关单位在拆迁安置过程中存在违法行为，如未按照合同约定提供安置房面积，或者在处理面积超支问题时存在不当行为，被拆迁人可以依法提起行政诉讼，要求法院判决撤销或变更相关行政行为，并责令行政机关依法履行职责。

总结

综上所述，当拆迁安置房面积超出约定面积时，被拆迁人应首先依据合同条款进行处理，若合同未作明确规定，则可参照相关法律法规进行处理。无论是通过协商解决还是通过法律途径维权，被拆迁人都有权要求合理补偿，确保自身合法权益不受侵害。