问 开发商抵押土地证怎么办？

问题概述：用户面临开发商已将土地证抵押的情况，希望了解在此情形下应如何应对，涉及的法律问题包括抵押权效力、购房风险、权益保障、法律救济途径及注意事项等方面。

资深高级律师角度分析：

1. 抵押权效力：根据《物权法》第一百八十二条，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押；反之，以建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这意味着开发商抵押土地时，地上在建或已建成的房屋也将一并成为抵押物。依据《担保法》第三十三条，抵押权人对抵押物享有优先受偿权，若开发商无力偿还债务，抵押权人有权依法处分抵押土地及其上建筑物，可能影响购房者权益。

2. 购房风险：《城市房地产管理法》第三十八条明确，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。开发商在未解除土地抵押的情况下出售房屋，可能导致购房者无法及时取得不动产权证，甚至面临因抵押权人行使权利而导致的房产被处置风险。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

3. 权益保障：购房者可依据《消费者权益保护法》、《合同法》等相关法律规定，要求开发商履行信息披露义务，明确告知土地抵押情况。同时，购房合同中应载明土地抵押状况及解除抵押的时限、违约责任等内容，以保障购房者的知情权和合法权益。如开发商违反约定，购房者可依据合同主张违约责任。

4. 法律救济途径：发现开发商抵押土地后，购房者首先应与开发商协商解决，要求其尽快解除抵押或提供其他保障措施。如协商无果，可向当地房地产管理部门投诉，或向人民法院提起诉讼，请求确认购房合同无效、解除合同、返还购房款、赔偿损失等。必要时，还可申请财产保全，防止开发商转移资产。

5. 注意事项：购房者在购房前应通过政府信息公开、网络查询等方式，主动核实拟购房产的土地权属状况，避免购买存在抵押问题的房产。签订购房合同时，务必仔细审查合同内容，确保有关土地抵押的条款明确且对自己有利。一旦发现权益受损，应及时寻求专业法律援助，积极维权。

总结：开发商抵押土地证对购房者构成潜在风险，可能影响其产权获取及权益保障。购房者应关注土地抵押状况，通过法律手段维护自身权益，包括要求开发商披露信息、明确合同约定、协商解决争议、向相关部门投诉乃至提起诉讼等。在购房过程中，主动核实土地权属、审慎签订合同、及时寻求法律援助至关重要。