问 商品房办抵押租户受影响吗？

用户想了解的是，如果房东将已出租的商品房办理了抵押贷款，这一行为是否会对正在租赁该房屋的租户产生影响，尤其是租户的居住权利是否会因此受到侵害。

法律分析：

1. 租赁权与抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”这意味着，如果房东在设定抵押之前已将房屋出租给租户，租户的租赁权优先于之后设立的抵押权，租户可以继续按照租赁合同的约定使用房屋，直到租赁期满。

2. 抵押权实现对租赁合同的影响：即使租赁权优先，但根据《民法典》第四百一十五条规定，如果抵押财产因抵押权实现而转让，受让人不受原租赁合同约束的情况有两种：一是抵押人（房东）与抵押权人事先有约定的；二是抵押权实现后，租赁合同尚未到期，但受让人不同意继续租赁。这表明，在特定条件下，房屋被拍卖或转让后，新房主有权不继续履行原租赁合同。

3. 信息告知义务：房东在将房屋抵押时，虽然没有明确法律规定必须通知租户，但从诚实信用原则出发，房东应当告知租户房屋抵押情况，以便租户做出合理判断。这虽非法律强制要求，但在实践中对于维护双方信任及避免后续纠纷具有重要意义。

4. 租户的知情权和选择权：虽然法律未直接赋予租户在房屋抵押时的特定知情权或选择权，但租户可以通过合同约定要求房东在房屋重大状态变更时通知自己，并在得知房屋被抵押后，评估自身权益，必要时可与房东协商或寻求法律帮助。

5. 违约责任与赔偿：若因房东擅自抵押房屋导致租户权益受损，如被迫提前搬离，租户可根据《民法典》第七百二十二条关于“出租人违反租赁合同约定，影响承租人对租赁物的使用的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同并请求损害赔偿”之规定，要求房东承担相应的违约责任及赔偿损失。

总结：

综上所述，房东将已出租的商品房办理抵押，在大多数情况下不影响现有租户的租赁权益，租户可按原租赁合同继续居住直至合同期满。然而，若抵押权最终实现且房屋被转让，新房主可能不受原租赁合同约束，此时租户的权益可能受到影响。因此，租户在得知房屋被抵押后，应积极与房东沟通，必要时通过法律途径维护自己的合法权益。