问 抵押证办不下来是怎么回事？

用户的问题是关于抵押证无法办理的情况，他/她想知道具体原因以及可能涉及的法律问题。作为资深高级律师，我将从五个方面详细分析这个问题：

1. 抵押物存在瑕疵：如果抵押物存在产权争议、被查封、扣押、监管或已经设立其他担保权等情况，将导致无法办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第184条规定：“下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）依法不得抵押的其他财产。”

2. 债务人资信不良：如果债务人的信用记录不良，如逾期还款、欠税等，将影响其申请贷款和办理抵押登记。《个人贷款管理暂行办法》第13条第2款规定：“个人贷款申请应具备以下条件：（二）借款用途明确合法；（三）借款人具备还款意愿和还款能力；（四）借款人信用状况良好，无重大不良信用记录；”

3. 未取得共有人同意：如果抵押物属于共有财产，但未取得所有共有人的同意，也将导致无法办理抵押登记。《中华人民共和国物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

4. 担保物价值不足：如果抵押物的价值不足以覆盖贷款金额，银行可能会拒绝提供贷款，从而导致无法办理抵押登记。《中华人民共和国担保法》第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”

5. 法律程序错误：如果在办理抵押登记的过程中出现法律程序错误，如材料不全、手续不完备等，也会影响抵押证的办理。《中华人民共和国物权法》第187条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

总结：办理抵押证需要满足多个条件，包括抵押物不存在瑕疵、债务人资信良好、取得所有共有人同意、抵押物价值充足以及正确的法律程序。如果任何一项条件未能满足，都将导致无法办理抵押登记。建议在办理抵押登记前，仔细检查上述条件是否全部满足，必要时可咨询专业律师的意见。