问 房屋出租有抵押怎么办？

用户希望了解房屋已设定抵押权情况下进行出租的合法性、相关权益保护、租约效力、抵押权实现对租赁的影响，以及在该情形下的法律责任划分等问题。作为资深高级律师，我将从法律依据、租赁合同效力、承租人权益保护、抵押权行使与租赁关系、法律责任承担五个方面进行详细解析。

1. 法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条明确规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权影响。”这一规定确立了“买卖不破租赁”的原则在抵押物出租领域的适用，即房屋设定抵押后仍可出租，且原租赁关系不受抵押权设立的影响。

2. 租赁合同效力：根据《民法典》第七百零三条，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即使租赁物存在抵押权，只要租赁合同符合法定生效要件（如双方意思表示真实、内容合法等），即为有效合同，承租人有权依约使用租赁房屋。

3. 承租人权益保护：《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”这意味着，即使抵押权人依法行使抵押权，拍卖或变卖抵押房产，承租人的租赁权仍受法律保护。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十六条，承租人对租赁房屋享有优先购买权，在同等条件下，可优先购买该房产。

4. 抵押权行使与租赁关系：《民法典》第四百一十五条指出：“同一财产既设立抵押权又设立质权的，拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。”抵押权人行使抵押权时，租赁关系不受影响，承租人可继续占有使用租赁房屋直至租期届满。若抵押房产被依法处置，新的所有权人应继续履行原租赁合同，保障承租人权益。

5. 法律责任承担：在房屋出租有抵押的情形下，出租人未告知承租人房屋已设定抵押的，可能构成欺诈或重大误解，承租人可根据《民法典》第一百四十八条、第一百五十二条请求撤销租赁合同。此外，若因出租人未妥善处理抵押关系导致承租人权益受损，承租人有权依照《民法典》第五百七十七条要求出租人承担违约责任。

综上所述，房屋虽设有抵押权，但并不妨碍其合法出租。租赁合同有效，承租人权益受法律保护，抵押权的行使不影响租赁关系。出租人须履行告知义务，否则可能面临合同撤销及违约责任。在抵押房产被处置时，承租人享有优先购买权，新所有权人应继续履行原租赁合同。