问 超过70岁怎么办房产抵押？

问题概述：用户询问的是，当个人年龄超过70岁时，如何合法有效地进行房产抵押贷款，涉及的法律问题包括抵押资格、程序、合同效力、风险以及继承等方面的法律规定。

资深高级律师角度分析：

1. 抵押资格：根据《中华人民共和国民法典》第399条，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括设立担保物权。因此，无论年龄大小，只要具有完全民事行为能力，70岁以上老人同样有权以其名下房产进行抵押（民法典第17条，十八周岁以上的自然人为成年人，有完全民事行为能力）。

2. 抵押程序：根据《物权法》（现已被民法典吸收）及《城市房地产抵押管理办法》相关规定，抵押人需持本人身份证明、不动产权属证书等材料，与抵押权人共同向房地产所在地的房屋登记机构申请抵押权登记（民法典第394、403条）。对于超过70岁的老人，可能还需提供具有完全民事行为能力的相关医学证明或公证声明。

3. 合同效力：老人签订的抵押合同在自愿、平等的基础上达成一致意见，且内容不违反法律、行政法规强制性规定的，该合同有效（民法典第143条）。银行等金融机构在办理业务时，应对老人的精神状态、意愿表达的真实性予以审慎核查。

4. 风险提示与保障：金融机构应遵循《老年人权益保障法》的规定，对老年客户的合法权益给予特别保护，充分告知并解释合同条款，尤其是关于债务清偿、抵押物处置等风险（老年人权益保障法第25条）。同时，家庭成员或其他监护人也应协助确保交易的公平公正。

5. 继承问题：若抵押人在抵押期间去世，其遗产中的抵押房产将按照《继承法》的规定进行处理，抵押权并不因抵押人死亡而消灭，继承人需要承担相应的债务责任或通过偿还债务解除抵押（民法典第1159条）。

总结：年满70周岁的公民只要具备完全民事行为能力，即可依法办理房产抵押手续。但在实际操作中，金融机构需严格审查其行为能力，充分保障老年人的合法权益，并关注潜在的继承和债务风险。在处理此类事务时，建议寻求专业法律咨询和指导，确保交易安全合法。