问 抵押登记不破租赁怎么办？

用户的问题是关于在抵押登记不破租赁的情况下，如何处理抵押权与租赁权之间的冲突。简而言之，即使房产被设定了抵押，在租赁关系成立后进行的抵押不影响已存在的租赁合同效力。

1. 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第405条的规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这表明了“买卖不破租赁”原则同样适用于抵押情形下。

2. 权利优先性分析：当存在先于抵押设立的合法有效租赁时，承租人的使用权优于抵押权人基于抵押而享有的权利。这意味着即便日后因债务问题导致房屋被拍卖或变卖，新的所有权人也必须尊重原有的租赁协议直至其自然到期。

3. 对抵押权人权益保护：虽然法律规定了租赁权优先，但同时也通过要求明确告知等方式来保障抵押权人的知情权和选择权。比如，《民法典》第406条规定：“以建筑物作为抵押物的，应当通知承租人；未通知或者虚假陈述影响到抵押权实现的，抵押权人可以请求法院撤销租赁合同。”

4. 实际操作建议：对于房东来说，在签订租赁合同时应充分披露房产是否设有抵押，并保留相关证据；对于租客，则需谨慎核实相关信息，并考虑将此条款写入正式合同中，以便将来可能出现争议时有据可依。

5. 纠纷解决途径：如果双方就抵押登记与租赁之间产生分歧，首先应尝试协商解决；如无法达成一致意见，则可以通过向人民法院提起诉讼的方式寻求司法救济。根据《民事诉讼法》相关规定，当事人有权向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

总之，面对抵押登记不破租赁的情形，关键是理解并运用好现行法律法规赋予的权利与义务，确保各方利益得到合理平衡。同时也要注意，在实践中采取适当措施预防潜在风险的发生。